近年來，隨著各大城市地價(jià)逐步攀升，國家加大了對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，開發(fā)商投資住宅、商業(yè)等地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步加大，利潤空間變窄。工業(yè)地產(chǎn)，由于具備土地成本較低、租售收入穩(wěn)定以及收益率較高的特點(diǎn)，目前在房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。

這種以工業(yè)園區(qū)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、研發(fā)樓宇為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務(wù)等為一體的新型工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)形式，對于推動園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)集聚能力、引進(jìn)先進(jìn)科學(xué)技術(shù)和土地集約化等方面發(fā)揮了積極作用，但由于國家相關(guān)土地、銷售、房地產(chǎn)管理等相關(guān)政策及配套措施未及時(shí)跟進(jìn)等原因，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。

工業(yè)地產(chǎn)中存在的政策問題

（一）土地儲備資格問題：

為了加快開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，一些開發(fā)區(qū)常將可開發(fā)用地進(jìn)行打包，委托開發(fā)商進(jìn)行征地、拆遷、儲備，并由開發(fā)商進(jìn)行該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、場地綠化、廠房樓群的集中開發(fā)建設(shè)，為了保證開發(fā)商利益獲取，政府與企業(yè)就土地增值收益分成達(dá)成協(xié)議。而我國《土地儲備辦法》中明文規(guī)定，土地儲備工作應(yīng)由土地儲備機(jī)構(gòu)承擔(dān)，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位。顯然，地產(chǎn)開發(fā)商并不具有土地儲備的資格，但是在工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行中實(shí)質(zhì)上承擔(dān)了土地儲備職能，存在土地儲備主體違規(guī)問題，同時(shí)這種模式勢必會出現(xiàn)多頭儲備土地、政府與開發(fā)商分享土地增值收益的問題，擾亂國家對土地市場的宏觀調(diào)控。

（二）工業(yè)用地性質(zhì)問題：

目前，我國土地性質(zhì)劃分為住宅、商業(yè)、綜合服務(wù)、工業(yè)四類，工業(yè)用地價(jià)格至低，據(jù)測算，我國工業(yè)用地價(jià)格僅相當(dāng)于居住用地價(jià)格的15%，商業(yè)用地價(jià)格的8% 。國家對工業(yè)用地實(shí)行嚴(yán)格控制制度，工業(yè)用地不得擅自改變土地用途，不得用于大規(guī)模的商業(yè)零售，不得用于房地產(chǎn)開發(fā)。國土資源部發(fā)布的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》也明確規(guī)定工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項(xiàng)目總用地面積的7%。但是由于工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從單一廠房向綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，上述政策已經(jīng)不能有效監(jiān)督、管理和控制工業(yè)用地。主要表現(xiàn)是開發(fā)商通常以工業(yè)地價(jià)獲取的土地使用權(quán)為一個整體（一宗），在宗地上開發(fā)商除建設(shè)工業(yè)廠房以外，還集中成片建設(shè)研發(fā)、賓館、培訓(xùn)等其他配套設(shè)施，實(shí)際上難以分清廠房用地和其他類型用地規(guī)模，按照現(xiàn)有政策能否界定為改變工業(yè)土地性質(zhì)存在爭議；有的開發(fā)商以建設(shè)研發(fā)樓名義建設(shè)寫字樓，實(shí)際上是銷售給房地產(chǎn)、服務(wù)、交通、金融等其他行業(yè)單位，而根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)，監(jiān)管部門難以對此種現(xiàn)象加以界定控制，其改變土地性質(zhì)數(shù)量也難以確定。由于國家政策存在漏洞，部分地產(chǎn)商通過打政策擦邊球，變相改變工業(yè)用地用途獲取高額商業(yè)利潤，擾亂土地市場秩序，造成國有土地出讓金大量流失。